在买房上很多人都花了不少心思

甚至为了规避国家政策的限制

采用各种各样“曲线”方式进行购买

那么问题来了，夫妻俩买房

由婆婆代持

房产是否属于夫妻共同财产呢？

这样的代持真的可靠吗？

2012年7月7日

还是夫妻的杨某和吴某

为了置换房产将房子卖出

并在同月15日购买新房

但也因此两人面临第二套房的

首付贷款及税费压力

于是他们想到了房产代持

将房子登记至洪某名下

实际上是

吴某和杨某装修后居住使用

可人算不如天算

夫妻感情日渐淡漠

直至离婚

杨某认为

2012年两人将房出售后，将所得款用于购买新房，新房的银行按揭贷款也是以其夫妻共同财产支付的，后因吴某说第二套房按揭额度比较少，为了获得更多按揭额度，才将房屋登记在吴某母亲名下挂名。所有房屋实际权利人和控制人是她和吴某，该房屋应是夫妻共同财产。

吴某、洪某认为

双方不存在借名代持关系，该房屋的购房款也并不是来源于上一套房屋出售的款项。

法院经审理认为

房屋现登记在洪某名下，故该房属于洪某所有。即使洪某与杨某、吴某之间确实存在借名买房的约定，该约定也仅仅具有债权的效力而不具有物权法上的效力，因此杨某要求确认讼争房屋属于其与吴某共同共有，缺乏法律依据，法院不予支持。

杨某主张其与吴某是借用洪某的名义购买房屋，应对借名买房的事实承担举证证明责任。

由于吴某、杨某与洪某之间原为具有密切关系的亲属，家庭成员之间为家庭日常生活或一方帮助另一方有资金往来、经济资助应属正常，故即使购房首期款来源于杨某、吴某出售上一套房所获得的房款，以及杨某、吴某有装修并居住于该套房，存在支付房屋物业管理费、水电费等事实，均不足以排除相关款项支付及房屋居住安排属于亲属之间基于亲情而资助、赠与或出借的可能。

在杨某未能提供借名买房的书面协议或其他明确证据证实其主张的情况下，其应依法承担举证不能的不利后果，因此法院对杨某主张的借名买房的事实不予确认，判决驳回杨某的全部诉讼请求。

房屋代持的防范措施

1、与代持人签订代持协议或借名委托购房协议

协议中应把双方的地位以及权利义务约定清楚，特别是应明确房屋基本情况、房屋权属的归属、代持费用、房屋升值收益分配、产权过户、代持人违约责任、承担责任方式及计算标准等。在签字主体上，若代持人已婚，需要配偶签字知悉协议内容，放弃代持房屋作为夫妻共同财产。

2、将房屋抵押给实际购房人

让代持人配合办理房屋抵押手续，抵押给实际购房人，在实践中，房屋一旦进行了抵押登记，想要再次出售或转让就比较困难，这样便可以阻却代持人在实际购房人不知情的情况下将房屋转让给第三人。

3、保留出资或转账凭证

保留好购房款或按揭款的出资凭证，建议资金流转都通过银行转账或柜台存款的方式进行，以便有据可查，并在转账时备注上用途，比如“购房款”、“按揭款”。购房过程中产生的票据、合同、资金凭证等等原件应由实际出资人统一保管。

4、保留实际居住凭证及房屋证明

代持购房中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋由谁实际居住和占有、房屋证由谁保管、物业费由谁缴纳，可以作为判断代持购房成立与否的辅助标准之一。保留房屋证、房屋钥匙、物业费发票、房屋交接单原件等证据都可以佐证房屋实际权利人的事实。

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